Foto: Freddy Pérez Cabrera
Introducción
La vivienda es el mayor problema social de Cuba, sobre lo cual existe un raro consenso entre académicos y funcionarios cubanos, así como con expertos extranjeros.[i]
Bajo la Revolución, la mayor parte del suelo pertenece al Estado y se entrega a la población en derecho de usufructo perpetuo de superficie. Se han promulgado dos reformas principales de la vivienda, diametralmente opuestas.[ii] La Ley de Reforma Urbana, de 1960, ordenó la confiscación de la gran mayoría de las viviendas (los propietarios podían conservar una como su residencia), prohibió su venta o arriendo, abolió la construcción privada hasta 1970, y suprimió el arrendamiento y la hipoteca. Una medida positiva de la ley fue que concedió el derecho a anteriores arrendatarios privados para pagar alquiler mensual al Estado por 20 años, después de lo cual se convirtieron en propietarios de la vivienda y, por ello, el 85 por ciento de la población llegó a ser dueña de su casa. No todo el mundo adquirió la vivienda por el alquiler al Estado; otros la construyeron o la heredaron.[iii]
Las citadas restricciones también trajeron efectos adversos. La tasa de construcción de viviendas por el Estado ha sido mucho menor que la tasa de crecimiento demográfico y muchas viviendas están en condición regular o mala. Estos problemas han sido causados, principalmente, por políticas nacionales, pero también por los huracanes. El resultado ha sido un déficit importante y creciente
Con el objetivo de mejorar los problemas explicados y como parte de sus “reformas económicas estructurales”, el presidente Raúl Castro auspició en 2011 una nueva Ley de Vivienda con pasos positivos: revocó varias de las restricciones anteriores, reautorizó la compraventa de casas, permitió la construcción privada, proporcionó ayudas a los necesitados y abrió el mercado inmobiliario.[iv] Por otro lado, persisten muchas restricciones y trámites burocráticos, algunas agencias inmobiliarias han sido cerradas, los impuestos sobre las ventas se han fortalecido, y continúa la disminución en el número de viviendas construidas y en su calidad.
Este estudio se concentra en la ley de reforma de 2011 y demás normas promulgadas bajo Raúl Castro (2006-2017):
1) evalúa la situación general y las tendencias;
2) identifica y analiza las causas de los problemas de vivienda;
3) describe las políticas de reforma más importantes y sus efectos; y
4) resume los hallazgos y sugiere políticas para el futuro.
El estudio se basa en una colección completa de las estadísticas oficiales cubanas, legislación, informes técnicos y académicos, artículos en los periódicos oficiales, así como blogs semioficiales e independientes en la Isla y en la prensa internacional. [v] En septiembre de 2015, se realizaron 25 entrevistas intensivas en la provincia de La Habana entre vendedores, compradores y agentes de bienes raíces; aquí se ofrecen resultados seleccionados.[vi]
I. La situación General de la Vivienda y sus tendencias
1) La Construcción y el Déficit Habitacional
La construcción de viviendas por cada 1,000 habitantes disminuyó de 6,1 en 1989 a 3,6 en 2005.
En 2006, se construyeron 111,400 nuevas unidades y la proporción subió a 9,9, ambos récords históricos. Pero esas cifras fueron infladas, pues incluyeron viviendas edificadas anteriormente que recibieron ese año una habilitación para la ocupación, así como viviendas en construcción.[vii] Después de 2006, la construcción de viviendas bajó constantemente hasta 22,100 en 2016, mientras que la razón de unidades construidas por 1,000 habitantes disminuyó de 9,9 a 1,9 (Gráfico 1). El plan para 2017 tiene como objetivo construir solo 9,700 viviendas o 0,9.[viii]
Gráfico 1. Viviendas Construidas: Número de Unidades y Razón por 1.000 Habitantes, 2006-2017
Cálculos del autor basado en Oficina Nacional de Estadísticas e Información (ONEI), Anuario Estadístico de Cuba 2016 (La Habana: 2017); 2017 de EFE, 2 julio 2017.
Según los Censos de Población y Viviendas de 1970 y 1981, el déficit habitacional fue de 877,000 y 755,000 unidades respectivamente. El presidente del Instituto Nacional de la Vivienda (INV) Víctor Ramírez, declaró en 2008 que tal déficit se había reducido a 600,000.[ix] Pero más adelante en el año, los huracanes dañaron o destruyeron medio millón de viviendas (ver Cuadro 4). El autor estima el déficit en más de un millón.[x]
En 2010, otro estimado aumentó el déficit a 1,6 millones, basado en las estadísticas oficiales (construcción de viviendas, población y censos de vivienda) con la definición de “vivienda adecuada”. [xi] En 2017, Vivian Rodríguez, directora de la vivienda en el Ministerio de la Construcción, informó a la Asamblea Nacional del Poder Popular (ANPP) que el déficit ascendía a 883,050 unidades (22,5 por ciento del inventario existente de 3,9 millones), que estaban concentradas en las provincias de La Habana, Holguín y Santiago de Cuba.[xii]
Basado en un promedio de 2,84 personas por cada unidad habitacional, el déficit afecta a 2,5 millones de cubanos, equivalente a 23 por ciento de la población o 26 por ciento si se basa en un déficit de un millón. El déficit de viviendas es el peor problema social en Cuba.
2) Calidad de la Vivienda
En su informe de 2008, Víctor Ramírez expresó que 1,17 millones de viviendas (30 por ciento del inventario) estaban en condición “regular” o “mala” y que el 85 por ciento de las unidades con más de tres pisos necesitaban reparaciones fundamentales, pero la falta de materiales de construcción lo impidió.[xiii]
De acuerdo con el Censo de Población y de Viviendas de 2012, 65 por ciento de las viviendas estaban en buen estado, 20 por ciento regular y 15 por ciento mal, las dos últimas categorías sumaban 35 por ciento, más que en 2008.[xiv] La Encuesta Indicativa del Perfil de la Vivienda de 2014, basada en la valorización de los residentes, dio porcentajes aún mayores: 41 por ciento en “buen estado”, 33 por ciento “regular” y 26 por ciento “mal”; las dos últimas equivalentes a 59 por ciento.[xv]
Los municipios de la Habana Vieja, Centro Habana, Cerro, Diez de Octubre y San Miguel del Padrón, tienen las peores viviendas en la Ciudad de La Habana. El historiador de la Ciudad, Eusebio Leal, que fielmente reconstruyó parte de la zona colonial, afirmó en un programa de televisión que 60 por ciento del inventario de vivienda se encontraba en condiciones pobres; que había un promedio de tres derrumbes diarios, y que si uno de los huracanes de 2008 hubiese azotado directamente a la ciudad, habría sido necesario declarar la ley marcial; un argumento a fin de solicitar 1,000 millones de CUC para la rehabilitación de miles de viviendas en la zona colonial.[xvi] En Centro Habana, 49 por ciento de las viviendas está en malas condiciones y 9 por ciento está en un estado crítico.[xvii]
En una semana en enero de 2012, tres edificios de varios pisos se derrumbaron en dicho barrio, causando varios muertos y heridos.[xviii] En San Miguel del Padrón había 46 barrios marginales con chozas levantadas con desechos de los basureros, con pisos de tierra, sin electricidad, y agua potable suministrada por pipas.[xix] La directora del INV, Oris Silvia Fernández, declaró en 2010 a la ANPP que sólo 24 por ciento de viviendas multifamiliares con tuberías en estado crítico habían sido reparadas y sólo 2,3 por ciento de 28,781 viviendas con problemas en el techo habían sido arregladas. [xx]
Es común que dos o tres generaciones vivan en la misma vivienda y que parejas divorciadas dividan su casa en dos; muchas casas tienen una “barbacoa” o entresuelo donde residen parientes u otra familia. Además, hay 254,452 viviendas con hacinamiento.[xxi] Es usual arreglar matrimonios fraudulentos con el propósito de permutar, y una práctica reciente es vivir con una persona mayor para cuidar de él o ella y heredar la vivienda después de su muerte (conversaciones del autor con residentes en La Habana, 2010, 2011 y 2017). Los compradores prefieren viviendas fabricadas antes de 1959 (“capitalistas”), porque son de mejor calidad que muchas edificadas por las micro-brigadas de construcción desde los años 70 hasta 1990.[xxii]
Algunas políticas públicas para aliviar la seria situación son: la ampliación de capacidades municipales de producción de eco-materiales y con recursos naturales propios para abaratar costos y acercarla a las comunidades; para ello se han establecido pequeños talleres. Con el apoyo de la ONU-Hábitat, el INV desarrolló un “perfil de la vivienda en Cuba”, el cual ha identificado 125 cuellos de botella respecto a la misma, a fin de establecer prioridades para el diseño de políticas.[xxiii]
Además, el gobierno provee refugios para algunos vecinos cuyas viviendas se han derrumbado. En 2017, el Director de Albergues de La Habana informó que 116,000 personas vivían en 120 de esos alojamientos y 34,000 más necesitaban ese servicio. La estancia media en los albergues es de 20 años. Debido a la creciente demanda, el gobierno detuvo la construcción de refugios y comenzó un programa para la renovación de edificios de alto riesgo.[xxiv]
II. Causas del déficit de vivienda
Un estudio hecho en 2014 en Cuba, identificó varias causas del mal estado de las viviendas: la antigua edad de la construcción, los materiales inadecuados en la edificación original o en su renovación, los efectos climáticos especialmente la alta humedad, y “sobre todo la falta de mantenimiento regular”.[xxv] Aquí se analizan cinco razones de la baja y decreciente construcción de viviendas y de su calidad. Cuatro son internas: la merma en la producción de materiales de construcción, las exportaciones de cemento, el minúsculo presupuesto destinado a la vivienda, y las restricciones legales e ineficiencia. Una es externa: el daño severo causado por múltiples huracanes.
1) Declive en la Producción de Materiales de Construcción
La producción de materiales de construcción cayó drásticamente tras el colapso de la Unión Soviética y la subsiguiente crisis: en 2016 la producción estaba 30 por ciento por debajo del nivel de 1989.[xxvi] El Cuadro 1 muestra datos desglosados en 2007 (a principios del gobierno de Raúl), en 2011 (el año de la reforma de la vivienda) y en 2016 (las últimas cifras disponibles). Todos los productos menguaron agudamente entre 1989 y 2016: ladrillos de barro y productos de hormigón 85-86 por ciento, mosaicos y arena calcárea 73-75 por ciento, piedra triturada y cemento 60-67 por ciento, baldosas de terrazo y tejas de asbesto cemento 56 y 38 por ciento respectivamente. Con dos excepciones, la producción disminuyó de forma sostenida en 2007, 2011 y 2016; las tejas de asbesto cemento alcanzaron su cresta en 2007 pero mermaron 44 por ciento en 2016.
Cuadro 1. Producción de Materiales de Construcción, 1989, 2007, 2011 y 2016
| Materiales de construcción | 1989 | 2007 | 2011 | 2016 | 2016/1989(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Cemento gris a | 3.759 | 1.805 | 1.730 | 1.493 | -60 |
| Piedra triturada b | 12.510 | 3.815 | 3.542 | 4.111 | -67 |
| Arena calcárea c | 6.396 | 2.730 | 1.785 | 1.750 | -73 |
| Baldosas de terrazo c | 2.284 | 1.000 | 1.179 | 993 | -56 |
| Mosaicos c | 4.478 | 1.036 | 1.051 | 1.133 | -75 |
| Ladrillos de barro d | 142 | 25 | 25 | 20 | -86 |
| Productos de hormigón b | 1.040 | 173 | 169 | 160 | -85 |
| Tejas de asbesto cemento c | 4.891 | 5.426 | 5.316 | 3.052 | -38 |
a Miles de toneladas. b Miles de metros cúbicos. c Miles de metros cuadrados. d Millones de unidades.
Fuentes: Basado en Comité Estatal de Estadísticas, Anuario Estadístico de Cuba 1989 (La Habana: 1991); ONEI, Anuario Estadístico de Cuba 2010, 2015, 2016 (La Habana: 2011, 2016, 2017).
El gobierno ha liberado la venta de cemento, hormigón, piedra triturada y otros materiales de construcción, para facilitar la edificación privada de viviendas, pero la disminución en la producción de tales materiales ha reducido la oferta de forma severa. También se autorizó la construcción por cooperativas no agrícolas y de servicios (CNA), así como la reparación por los cuentapropistas y CNA, todos previamente prohibidos. Se entrevistaron a dos miembros de las CNA que realizan ese tipo de trabajo en el año 2015 y uno de ellos está entre los más exitosos.
En 2013, la venta de materiales de construcción (valorada en 2,300 millones de CUP[xxvii] o 92 millones de CUC) estaba muy por debajo de la meta planeada, debido a equipos insuficientes, mala calidad de los productos, precios altos y la movilización lenta del inventario.[xxviii] La Contralora General Gladys Bejarano describió en 2014 las deficiencias en el programa de ventas debido a la falta de materiales de construcción, que provocó que personas que habían recibido subsidios no pudiesen terminar sus viviendas antes del plazo fijado.[xxix]
En 2013, 56 por ciento de los beneficiarios del subsidio no había podido comprar materiales debido a un déficit en su suministro. [xxx] En 2015, Bejarano realizó 366 auditorías que detectaron obstáculos y fallas en la distribución de los subsidios; en Centro Habana, sólo 5 por ciento de todos los beneficiarios recibieron los materiales de construcción.[xxxi]Entre nuestros 25 entrevistados en 2015, el 60 por ciento dijo que era difícil o muy difícil conseguir materiales de construcción, y 85 por ciento se quejó de que los precios eran altos o muy altos.
2) Exportaciones de Cemento
A pesar de la disminución en la producción de cemento, Cuba ha exportado una cantidad considerable a otros países. El Cuadro 2 muestra que el porcentaje de las exportaciones fue de 61,8 por ciento de la producción nacional en 2007; 54,2 por ciento en 2008 (el año de los cuatro huracanes) y 50,4 por ciento en 2009, cuando ocurría el proceso de reconstrucción de viviendas. Según la producción de cemento disminuyó, también lo hicieron las exportaciones. La proporción de la exportación de cemento en la producción total promedió 38 por ciento en 2007-2015, lo que significa que 62 por ciento fue dejado para las necesidades domésticas.
Cuadro 2. Exportaciones de Cemento, 2007-2015 (miles de toneladas)
| Año | Producción de cemento | Exportación de cemento | Exportación/ Producción (%) |
|---|---|---|---|
| 2007 | 1.805 | 1.115 | 61,8 |
| 2008 | 1.705 | 924 | 54,2 |
| 2009 | 1.626 | 820 | 50,4 |
| 2010 | 1.631 | 748 | 45,9 |
| 2011 | 1.730 | 726 | 42,0 |
| 2012 | 1.825 | 718 | 39,3 |
| 2013 | 1.659 | 461 | 27,7 |
| 2014 | 1.580 | 198 | 12,5 |
| 2015 | 1.517 | 25 | 1,6 |
| Totales/promedio | 15.078 | 5.735 | 38,0 |
Fuentes: Cálculos del autor basados en ONEI, Anuario Estadístico de Cuba 2010 (2011), 2015 (2016), 2016 (2017).
La escasez de cemento que se vende a la población ha empujado el alza de los precios: un saco de 25 libras costaba 6 CUC en 2016, 7 CUC en 2017 y hasta 18 CUC en el mercado negro, este último equivalente al 60 por ciento del salario mensual medio en el sector estatal.[xxxii] Se priorizó la producción, la infraestructura social y las plantas eléctricas, así como la defensa: durante la presidencia de Ronald Reagan, el gobierno cubano construyó una red extensa y muy costosa de túneles en La Habana. Cuba también ha exportado edificios pre-fabricados, pipas de agua y utensilios de baño.
3) Mínima Asignación Presupuestaria para la Vivienda
El costo de la expansión de los servicios sociales alcanzó el 55,4 por ciento del presupuesto estatal y 36,6 por ciento del PIB en 2007-2008 y se declaró financieramente insostenible. Una de las reformas económicas de Raúl fue reducir dicho gasto de acuerdo con la capacidad fiscal de la nación. En 2015, el gasto social total se contrajo a 47,3 por ciento del presupuesto estatal y 28,2 por ciento del PIB (8,1 y 8,4 puntos porcentuales menos, respectivamente). Entre 2006 y 2016, el presupuesto asignado a la vivienda era el segundo más bajo en el gasto social total y disminuyó de 5,1 por ciento a 2,2 por ciento del gasto presupuestario y de 2,8 por ciento al 1,4 por ciento del PIB (Cuadro 3).
Cuadro 3. Gastos Sociales Totales y de Viviendas como Porcentaje del Presupuesto Estatal y del PIB, 2006-2016
| Gastos | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Social total/ presupuesto | 53,4 | 55,4 | 53,1 | 54,0 | 53,1 | 53,6 | 48,2 | 51,1 | 50,0 | 47,3 | 47,1 |
| Social total/PIB | 28,9 | 33,2 | 36,6 | 36,3 | 33,9 | 32,6 | 29,6 | 27,3 | 28,7 | 28,2 | n.d. |
| Vivienda/presupuesto | 5,1 | 4,6 | 4,0 | 4,1 | 4,1 | 3,1 | 2,9 | 2,5 | 2,3 | 2,3 | 2,2 |
| Vivienda/PIB | 2,8 | 2,8 | 2,9 | 2,7 | 2,6 | 1,9 | 1,8 | 1,5 | 1,3 | 1,4 | 1,4 |
Fuentes: Cálculos del autor basados en ONEI, Anuario Estadístico de Cuba 2010 (2011) y 2015 (2016); y ONEI, Panorama Económico and Social de Cuba 2013, 2014, 2015, 2016 (La Habana: 2014, 2015, 2016, 2017).
Más aun, no solo hay una asignación presupuestaria baja a la vivienda, sino que en algunos años el 20 por ciento de dicha asignación no se gastó.[xxxiii]
4) Restricciones Legales e Ineficiencia
Además de las restricciones legales impuestas por la reforma de viviendas de 1960 (prohibición de compraventa, renta e hipoteca, así como virtualmente de la construcción privada), hubo presión del gobierno sobre la gente para que reportasen reparaciones y pintura realizadas por los vecinos. La agencia estatal de reparación de la vivienda tenía un presupuesto magro y sufrió severos problemas de gestión que contribuyeron al deterioro de las viviendas. Hasta el renacimiento del trabajo por cuenta propia en 2011, había fuertes restricciones al trabajo de los carpinteros, albañiles, plomeros y electricistas por cuenta propia y para otros particulares, y eran escasos debido a la falta de formación y muy bajos salarios en el sector estatal.
Durante un período largo de tiempo, micro-brigadas de construcción fueron encargadas de las viviendas, pero en su mayoría, aquellas estaban integradas por trabajadores sin cualificación, lo cual condujo a la mala calidad de las viviendas. [xxxiv] Completar un edificio de cinco pisos tomaba hasta once años; se iniciaron viviendas que no se acabaron, los plazos de entrega eran generalmente incumplidos y los costos reales superaron las estimaciones iniciales. [xxxv] La drástica disminución de las viviendas construidas por el sector privado en 2006-2011 fue un claro reflejo de los problemas explicados. En 2015, los inspectores detectaron 162,966 construcciones o reparaciones de viviendas ilegales.[xxxvi]
5) Perjuicio Causado por Huracanes
Una estimación aproximada del número total de viviendas afectadas por los huracanes, entre 2008 y 2017, da 947,251 (Cuadro 4). El presidente del INV, Víctor Ramírez, informó que más de 1 millón de viviendas fueron afectadas por ocho huracanes entre 2001-2008; si añadimos los perjudicados entre 2012 y 2017, el total sería de 1,44 millones, equivalente a un tercio del inventario de vivienda existente de 3,9 millones.[xxxvii] Entre 2001 y 2016, se edificaron 578,109 viviendas, solo 40 por ciento de las 1,44 millones destruidas o dañadas por los huracanes en el período.
Cuadro 4. Daños a Viviendas Causados por Huracanes, 2008-2017
| Años | Huracanes a | Viviendas | ||
|---|---|---|---|---|
| Dañadas | Destruidas | Total | ||
| 2008 | Gustav | 120.000 | 120.000 | |
| 2008 | Ike | 324.000 | 63.000 | 387.000 |
| 2012 | Sandy | 226.000 | 17.000 | 243.000 |
| 2016 | Matthew | 30.000 | 9.000 | 39.000 |
| 2017 | Irma | 127.251 | 31.303 | 158.554 |
| Total | 707.251 | 120.303 | 947.251 | |
a En 2008, la tormenta tropical Fay, y los huracanes Hanna y Paloma azotaron algunas partes de Cuba, pero el daño causado en la vivienda fue nulo o menor.
Fuentes: Estimados del autor basado en William Messina, Frederick Royce y Thomas Spreen, Cuban Agriculture and the Impacts of Tropical Storm Fay and Hurricanes Gustav and Ike (Gainesville: University of Florida, 2008); Eric Blake et al, Tropical Cyclone Report Hurricane Sandy (National Hurricane Center, 2013); Outreach Aid to the Americas, “Hurricane Matthew Response: Cuba,” Echo Cuba, Report 4, 8 noviembre 2016; “Información del Consejo de Defensa Nacional,” Granma, 29 septiembre 2017.
III. La reforma de la vivienda en 2011
1. Políticas Generales
El gobierno de Raúl Castro aprobó varias medidas para aliviar la severa escasez y deterioro habitacional. Reforzó el permiso para la construcción de viviendas privadas (“por el esfuerzo de la población” o autoconstrucción), así como de las permutas de viviendas de un valor supuestamente igual; en la práctica, las permutas generaron burocracia y corrupción.[xxxviii]
En 2010, el jefe de la implantación de la reforma, Marino Murillo, anunció el fin de los subsidios a los materiales de construcción vendidos a personas que estaban construyendo casas porque dichos materiales estaban siendo desviados hacia el mercado negro.[xxxix] En agosto de 2011, Raúl eliminó las restricciones de la venta de materiales de construcción a la población, permitiendo la construcción o reparación de viviendas sin tener que recurrir al robo o sobornos, lo cual indujo un auge de la construcción.[xl] Para ayudar a los necesitados a pagar los altos precios de materiales de construcción, en enero de 2012 el gobierno inició un programa de subsidios que se centró en hogares de bajos ingresos, para comprar materiales a fin de reparar sus casas. El paso más importante en cuanto a la vivienda, y una de las reformas estructurales claves de Raúl, es la autorización en 2011 para que las personas puedan vender y comprar casas, sujeta a regulaciones y restricciones, pero una buena alternativa a la muy ineficiente, burocrática y corrupta “permuta”, aunque esta subsiste.[xli]
La reforma de 2011 autorizó la compraventa de viviendas (a un precio libremente fijado por los compradores y vendedores) a los ciudadanos cubanos y aquellos cuyo estatus migratorio es el de un residente extranjero, así como a los extranjeros que son residentes permanentes. También permitió un segundo hogar recreativo en el campo o en la playa.[xlii] Por último, garantizó el derecho de herencia, así como transferencia de la vivienda a familiares de emigrantes que dejan permanentemente a Cuba. Si la vivienda es abandonada por el emigrante, el Estado toma posesión de ella y, si existen herederos reclamantes, la propiedad es adjudicada por el orden hereditario.[xliii] Además, se aceptó que los propietarios de vivienda, actuando como trabajadores por cuenta propia, puedan arrendar la vivienda o habitaciones a los turistas, una actividad que ahora es el negocio más lucrativo en el sector privado. A partir de 2015, la permuta está bajo el control del Ministerio de Justicia, y ambas partes deben ejecutar la transacción ante un notario público.[xliv]
El capital de la vivienda, congelado por más de 50 años, puede ahora ser vendido para cambiar de residencia, invertir en una microempresa, mudarse a una vivienda más modesta con el propósito de ahorrar dinero para la jubilación o la obtención de una suma para viajar permanentemente al extranjero.
Dos sentencias del Tribunal Supremo de Justicia, en 2013, legalizaron ventas ilícitas efectuadas antes de la reforma, una de ellas reconoció la venta en dólares estadounidenses, lo que sugiere que el gobierno quiere legalizar las transacciones anteriores y mejorar la seguridad del mercado.[xlv]
En 2014, se otorgó un permiso de admisión a los extranjeros que compran o arriendan condominios, combinados con campos de golf de lujo y se convierten en residentes temporales por un año, con la posibilidad de extender el término por un año más; pueden, incluso, permanecer en el extranjero durante un año sin perder su estatus de residencia. El permiso se retira si llevan a cabo actividades distintas a las autorizadas por Cuba.[xlvi]
En 2014, el Consejo de Ministros hizo dos concesiones: otorgó el derecho a la propiedad privada a 20,000 víctimas de huracanes que habían comenzado a reconstruir sus hogares sin permiso para hacerlo (son elegibles para subsidios) y aprobó la transferencia de viviendas en construcción para ser terminadas de manera privada, dando prioridad a las víctimas de los huracanes, en albergues y a casos sociales especiales. Por otra parte, prohíbe la venta o donación de viviendas que habían sido asignadas por el Estado o construidas con subsidios, durante los primeros 15 años después de la adquisición. En el caso de una infracción, el valor de mercado de la propiedad o el monto del subsidio deben obligatoriamente devolverse al Estado.[xlvii] Nuevas regulaciones promulgadas en 2017, estipulan que el beneficiario de un subsidio que vende su vivienda, solo debe reembolsar al Estado el monto del subsidio.[xlviii]
Desde 2015, se anuló el procedimiento para las transacciones de vivienda a todas las acciones de construcción orientadas a la conservación de viviendas, así como aquellas que no introducen cambios estructurales. Además, un matrimonio nuevo puede recibir en donación de sus padres, propietarios de la vivienda, el techo de una casa para construir una adición después de que una prueba de resistencia estructural sea certificada por un arquitecto local.[xlix]
En 2017, el gobierno autorizó, por una vez, la entrega de 16,887 viviendas dejadas por el Estado sin terminar, a personas que las acaben por “esfuerzo propio” en un período de cinco años. Se dio prioridad a los que estaban en una lista de espera cuando el trabajo de construcción fue detenido, a los perjudicados por los huracanes y a los alojados en albergues estales.[l]
2) Transferencias de Viviendas
La información sobre transacciones de viviendas está en los registros de la propiedad y oficinas de notarios, que deben pasarla al Ministerio de Justicia; pero los registros no son públicos, y el Ministerio no ofrece informes periódicos. La escasa información existente solo puede obtenerse de artículos periodísticos, que tienen frecuentes contradicciones y lagunas, por lo que los datos son muy deficientes. La Ley de Vivienda fue promulgada el 22 de noviembre de 2011, y muy pocas viviendas se comercializaron en diciembre. En 2012, unas 45,000 viviendas fueron transferidas y se dice que en 2013 hubo 200,000 inscripciones en el registro (probablemente acumulados desde 2012); por otra parte, hubo 88,000 operaciones en 2013. En octubre de 2017, todavía no se habían publicado cifras de 2014-2016. Basado en información dada por corredores, se ha estimado que el número de viviendas transferidas se redujo a 70,000 en 2014, con un leve salto a 75,000 en el año 2015.[li]
Tampoco están disponibles cifras sistemáticas del desglose de las transacciones entre compraventa y donaciones. Entre noviembre de 2011 y marzo de 2012, el 80 por ciento de las transferencias fueron donaciones (probablemente para legalizar las ventas ilegales anteriores) y un 20 por ciento fueron compraventas. En 2013, de un total de 200,000 inscripciones en el registro de la propiedad, 40 por ciento fueron compraventas y 60 por ciento donaciones, herencias y permutas. Aunque la comparación no es exacta, las transacciones totales en 2013 equivalieron a 5,2 por ciento del inventario de vivienda existente, un aumento sobre 1,2 por ciento en 2012.[lii] El aumento de las transacciones fue debido a la caída de los precios de la vivienda después que estos alcanzaron una cima en 2012, así como al salto en la emigración, porque los que salen definitivamente del país venden sus viviendas, ampliando la oferta.
Ha habido un aumento en la inscripción y actualización de edificios en el registro de la propiedad. En 2011, fueron sólo 200,000 registrados (muchos de ellos necesitan actualización), equivalentes a 5 por ciento del inventario total de viviendas.[liii] En 2013, había 873,314 propiedades inscritas en el registro de la propiedad, de las que 76 por ciento eran privadas (663,719) y 24 por ciento eran propiedad del Estado.[liv] De las viviendas privadas inscritas, sólo parte de ellas eran compraventas, y el resto eran actualizaciones o inscripciones en anticipación de una venta.
Un impedimento significativo para la compraventa de viviendas es una oferta superior a la demanda debido al pobre poder adquisitivo de la población. En el año 2015, el salario medio anual en el sector estatal promedió 7,680 CUP (307 CUC) y el precio de una vivienda muy barata era 5,000 CUC, equivalente a 15 años de salario medio. El estudio del perfil de vivienda hecho en Cuba, estimó que una casa de 157,000 CUP (6,280 CUC) correspondía a 28 años de salario medio.[lv] Los cubanos carecen de los conocimientos básicos para evaluar sus propiedades y fijar un precio de mercado para ellas: no hay tasadores y, dado el mal estado de la mayoría de las casas, los compradores tienen que invertir alrededor de 50 por ciento en reparaciones por encima del precio de compra, algo que es usualmente desconocido.[lvi] Entre las 25 entrevistas en 2015 entre vendedores, compradores y agentes inmobiliarios, un tercio identificó bajos salarios y altos precios como el segundo problema para adquirir una vivienda.
3) Constructores: el Estado y la población
La reforma ha invertido el tipo de constructor. Las viviendas construidas por el Estado, aumentaron de 26,6 por ciento del total en 2006 a 70,5 por ciento en 2011, el año de la reforma de la vivienda; y luego disminuyeron a 41,9 por ciento en 2016. Por el contrario, las viviendas edificadas por la población disminuyeron de 69,8 por ciento a 27,4 por ciento y, con la reforma de 2011, ascendieron a 58,1 por ciento en 2016 (Cuadro 5).
Cuadro 5. Viviendas Construidas por el Estado y la Población, 2006-2016
(en porcentajes del total edificado)
| Constructora | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2016/2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Población | 69,8 | 52,0 | 52,7 | 40,4 | 33,7 | 27,4 | 28,8 | 47,6 | 50,7 | 54,7 | 58,1 | +30,8 |
| Estado | 26,6 | 42,6 | 41,8 | 55,4 | 64,0 | 70,5 | 69,6 | 50,1 | 48,7 | 45,3 | 41,9 | -30,8 |
a Las viviendas construidas por cooperativas hacen la diferencia con 100 por ciento hasta 2015 cuando aquellas dejaron de construirlas.
Fuentes: Cálculos del autor basados en ONEI, 2017.
Dos arquitectas cubanas proponen un diseño de construcción y uso alternativo (“progresivo, específico y flexible”) en el que el Estado y la población colaboran desde el inicio con una mayor participación del pueblo, para reemplazar el modelo actual de “llave en mano”: la construcción estatal rígida y difícil de mejorar por los dueños. Hoy el Estado construye la vivienda de manera masiva, repetitiva e inflexible, con una tendencia a reducir el espacio con la pretensión de recortar gastos; después de la entrega, el dueño hace modificaciones a la vivienda para adaptarla a sus necesidades, mejorar su calidad, etc., por lo cual hay una inversión doble. Basadas en un caso de estudio en El Vedado y un análisis de costo-beneficio, las autoras encontraron que dicho diseño, en la etapa de construcción, reduce en un 30 por ciento el costo del suelo y en 33 por ciento el de los muros, carpintería y terminaciones; mientras que en la subsiguiente etapa de uso y transformación economiza hasta un 96 por ciento en energía, a la par que el mantenimiento preventivo genera un ahorro de entre 25 y 125 veces el costo del modelo estatal actual. No obstante, para implementar el modelo se requiere vender, a precios asequibles, los materiales de construcción, educar al usuario en los trámites administrativos para obtener licencias, autorizaciones, etc., y reformar las normas legales y los sistemas de gestión vigentes. [lvii]
4) Precios en el Mercado Inmobiliario
Según un estudio de 2013, basado en 1,227 viviendas, el precio de venta promedio fue de 31,498 CUC (una fortuna en Cuba), con un rango entre 21,464 CUC en Villa Clara a 59,191 CUC en La Habana, Playa. [lviii] También se registraron valores de 500,000 CUC en Miramar y 2 millones CUC en La Habana.[lix] Un muestreo hecho en 2014 de 1,239 viviendas, mostró que los valores habían disminuido en Matanzas, La Habana y Cienfuegos; el precio más alto fue 31,863 CUC, en Cienfuegos, mientras que en la Habana fue 31,157 CUC.[lx] Aunque los precios cayeron en los municipios de La Habana, el precio en Playa aumentó 15 por ciento, y una docena de viviendas alcanzaron 1 millón de CUC o más.
Por el contrario, los precios más bajos eran en las provincias, en las poblaciones con menor poder adquisitivo y en barrios marginales. En 2014, el 50,8 por ciento de las viviendas para la venta fueron en La Habana, seguido de 9,6 por ciento en Camagüey; la proporción más pequeña (1,3 por ciento) fue en la Isla de la Juventud.[lxi]
Después del inicio del proceso de normalización de relaciones entre Cuba y Estados Unidos, los precios experimentaron un alza.[lxii] En febrero de 2016, Revolico.com anunció la venta de una vivienda en Miramar por 900,000 CUC (el precio más alto) y otra en Marianao por 7,000 CUC (el precio más bajo).
Según un especialista de la Dirección de Vivienda en la provincia de La Habana, el precio de la vivienda en 2017 se redujo en 30 por ciento con respecto a 2016 y un 60 por ciento en comparación con 2014. Las razones de esta tendencia fueron el final de la política de admisión en Estados Unidos de refugiados cubanos (“pies secos /pies mojados”) que redujo la emigración, así como la venta de las mejores propiedades.[lxiii]
5) Corredores Inmobiliarios
Inicialmente, los corredores de bienes raíces fueron prohibidos, aunque trabajaban ilegalmente. Desde 2014, fueron autorizados los “agentes para permutas y compraventa de viviendas”; ellos pueden cargar una comisión basada en el valor de la propiedad (alrededor de 4 por ciento). Los arquitectos no pueden trabajar como cuentapropistas en su profesión, lo que constituye un obstáculo para la construcción y reparación de viviendas. Desde 2017, a las cooperativas de construcción les está vedado aumentar su membresía, contratar asalariados, trabajar fuera de la provincia donde radican, y contratar servicios en sus actividades.[lxiv]
También en el año 2017, el número de agencias de bienes raíces fue cortado a la mitad después que una auditoría de la Contraloría General y el Ministerio del Interior cerró cinco agencias, condenadas por irregularidades e infracciones, incluyendo: inversión de capital de dudosa procedencia; contratación de arquitectos, abogados, diseñadores y otros profesionales, lo cual es ilegal; servicios de consultoría a otros países; establecer más de una oficina en el país o una sucursal en el extranjero; “estimular” a notarios públicos para que agilicen las transacciones de sus clientes; y uso de Internet, antenas Wi-Fi especiales y las páginas web en un servidor extranjero. La licencia para “agente de bienes raíces” fue suspendida hasta que dichas violaciones sean investigadas y corregidas por el Estado.[lxv] 10 por ciento de los compradores y vendedores entrevistados en septiembre de 2015 se quejaron de la falta de profesionalismo de los corredores inmobiliarios.
6) Subsidios y Créditos Estatales
El Estado otorga subsidios no reembolsables para comprar materiales de construcción a los necesitados propietarios de viviendas destruidas por los huracanes y también a residentes de solares. De enero de 2012 a marzo de 2013, 566 millones de CUP fueron concedidos a 33,431 beneficiarios para la reparación de sus viviendas dañadas por los huracanes, un promedio de 16,930 CUP (677 CUC) por persona/hogar, casi el doble del promedio de microcréditos. La subvención máxima para la construcción de una vivienda de 25 metros cuadrados —la “unidad básica”— es de 85,000 CUP (3,400 CUC), una suma muy considerable en Cuba, y de 5,000 a 10,000 CUP (200 a 400 CUC) para reparaciones, dependiendo de la cantidad de trabajo necesario.[lxvi]
En las provincias de Pinar del Río, La Habana, Matanzas, Santiago de Cuba y Granma, unos 89,179 subsidios fueron otorgados en 2012-2015, para un total de 988 millones de CUP. [lxvii] Esto equivale a un promedio de 11,000 CUP (440 CUC), 65 por ciento de la media nacional en 2012-2015 (677 CUC), lo cual sugiere una disminución en los subsidios promedio, pero también un notable incremento en el número de beneficiarios. Una cifra consolidada de todos los subsidios en 2012-2016 era 3,000 millones de CUP (120 millones de CUC), de los cuales 70 por ciento han sido desembolsados.[lxviii] En 2016, una cuarta parte de los subsidios totales fue asignada a quienes sufrieron daños por los huracanes, de los cuales 59 por ciento fue concedido a la reparación o construcción de vivienda.[lxix]
El procedimiento para obtener el subsidio es muy engorroso y prolongado. El consejo municipal convoca a solicitudes dos veces al año. Los solicitantes deben entregar varios documentos a la oficina municipal de vivienda, que designa a un especialista para visitar el hogar y evaluar el ingreso familiar y el daño a reparar. El ingreso familiar mensual debe ser no más de 300 CUP (excepto aquellos que están solos y cuidan de ancianos, enfermos o inválidos) y no haya una persona capaz en el hogar que carezca de trabajo. El expediente es mandado a la oficina municipal de trabajo y seguridad social que envía un técnico para llevar a cabo otra inspección de la vivienda; el expediente se transmite de nuevo al consejo municipal para su aprobación.
Si se concede el subsidio, el consejo municipal da la autorización y el solicitante regresa a la oficina municipal de vivienda, que comprueba que todo está en orden, indica las reparaciones a realizar, los materiales a comprar y los servicios a contratar (constructores, transporte de materiales) con las cantidades específicas para cada uno y emite un comprobante. A continuación, el solicitante va a un rastro y solicita los materiales; el rastro le entrega un recibo que debe ser llevado a un banco para obtener el descuento del recibo; finalmente el banco proporciona un formulario que debe presentarse en el rastro para recibir las mercancías. A menudo el rastro carece de los materiales y el solicitante tiene que ir varias veces para comprobar su disponibilidad; los materiales pueden encontrarse en una microempresa privada, pero está prohibido comprar ahí. Además, es bastante difícil conseguir un albañil por cuenta propia dispuesto a hacer las reparaciones por la suma frugal fijada por el Estado, o para contratar un camión que mude los materiales de construcción. A veces se han comprado los materiales, pero no se ha podido contratar un albañil y los materiales se estropean. Según la ley, hay 70 días hábiles (antes eran 45 días) para completar el proceso, pero rara vez se cumple. El solicitante tiene 18 meses y una prórroga para terminar el trabajo, si no es hecho antes del plazo, todo debe devolverse al Estado. Desde 2017, los beneficiarios de subsidio que hayan dado información o declaración falsa, deben reembolsar al Estado el importe recibido. Hay que investigar cuál es el monto de salarios estatales necesario para procesar los subsidios versus la suma concedida con más frecuencia (400 CUC).[lxx]
Después del huracán Irma, el gobierno prometió financiar 50 por ciento de los materiales de construcción a aquellos cuyas viviendas fueron dañadas; el restante 50 por ciento ha de ser pagado por el dueño en efectivo, micro-préstamos bancarios o subsidios; las donaciones recibidas directamente, o a través de Estado, tendrían que pagar costos de transporte. Después de protestas, se anuló dicho pago.[lxxi] A fines de octubre, se anunció que se habían otorgado préstamos a 9,054 damnificados, por valor de 1,195,833 CUC, un promedio de 132 CUC por beneficiario.[lxxii]
Un análisis de los subsidios realizado por la revista Bohemia, en 2016, a través de 50 entrevistas con funcionarios públicos en cinco provincias, encontró los siguientes problemas:
- En 2012, la Contraloría descubrió subsidios concedidos incorrectamente a personas que no reunían los requisitos (viviendas en buenas condiciones que no necesitaban ayuda), mientras que se negó la subvención a propiedades en estado crítico; en 2013, detectó errores en los registros respecto a la distribución de los subsidios y la escasez de materiales de construcción; en 2014, encontró casos de corrupción en el otorgamiento de subsidios y la venta de materiales de construcción, favoritismo y el pago del subsidio a la misma persona por dos años seguidos.
- A muchas personas con derecho al subsidio, primero se les negó y más tarde se les concedió después de considerable papeleo; otros recibieron menos de la suma de una “unidad básica”; en un par de casos, el subsidio fue rechazado porque la persona tenía un salario “adecuado”, sin tener en cuenta la carga familiar y el costo de la reconstrucción; funcionarios responsables afirmaron que cumplían “con la orientación recibida de los superiores”, pero de hecho ignoraban las normas.
- Había más de 38,700 expedientes de solicitud de subsidios a la espera de su aprobación, a pesar de que Santiago de Cuba tenía 138 millones de CUP disponibles, que expirarían a final de año; del número total de beneficiarios, sólo 44 por ciento logró terminar su construcción.
- Las demoras en terminar la edificación se debieron, principalmente, a la escasez de materiales de construcción o al retraso en su distribución (a su vez el resultado de la merma en la producción, ya analizado); a esto se unió el mal estado de excavadoras, cargadoras y camiones, que dificultó el transporte de los materiales; en algunos casos, cuando estos llegaron a la tienda ya habían sido comprados por especuladores.
- Los subsidios tienen un plazo de cinco días hábiles después de que se han facturado, pero la lentitud de los procedimientos bancarios a veces impide el uso real de tales subsidios; en Matanzas, los bancos procesaban sólo cinco o diez casos diarios.[lxxiii]
Una política de crédito que entró en vigor en noviembre de 2011, ofrece microcréditos a los ciudadanos (con un interés del 3 por ciento anual, amortizable entre 15 y 20 años), entre otras cosas, para reparaciones y construcción de viviendas. En agosto de 2013, se informó que se habían concedido 271,152 préstamos, el número mayor para la construcción de viviendas.[lxxiv] En 2014, se otorgaron 378,000 créditos por el Estado para un total de 2,230 millones de CUP, un promedio de 8,546 CUP (342 CUC) por crédito, 63 por ciento de los cuales fue utilizado para la construcción y reparación de viviendas.[lxxv] Ninguno de los 20 vendedores y compradores entrevistados en 2015 pidió, o tuvo acceso, a un microcrédito o subsidio.
7) Impuestos
Los vendedores deben pagar un impuesto del 4 por ciento sobre el precio de venta de la vivienda, pero su valor a menudo se sub-declara. Para reducir el impuesto, el precio de venta se fija como el valor “legal” consignado en la escritura de propiedad, una fracción de su verdadero valor.[lxxvi] Además, muchas ventas son enmascaradas como donaciones para legalizar transacciones ilegales anteriores; se soborna a funcionarios; y los extranjeros adquieren propiedades y las colocan bajo el nombre de un amigo o miembro de una familia cubana. En 2014, en un intento de controlar la sub-declaración, se modificó la ley de vivienda, creando un nuevo “valor referencial”, determinado por variables como la ubicación, la calidad de la construcción, el número de habitaciones, los servicios urbanos y la existencia de garajes, patios y jardines.[lxxvii] El notario que prepara la escritura debe dar los datos sobre el pago de impuesto de 4 por ciento a la Oficina Nacional de Administración Tributaria (ONAT), para el control de dicho pago. El director de registros y notarios civiles ha dicho que el notario se convierte así en un colaborador fiscal, porque debe declarar el pago del impuesto.[lxxviii]Desde 2017, los que obtienen una vivienda por donación (hasta el cuarto grado de parentesco), herencia o divorcio, están exentos de “valor referencial” y pagarán el impuesto según el valor de la escritura.[lxxix]
Entre los 20 vendedores y los compradores entrevistados en 2015, un 45 por ciento dijo que el impuesto del 4 por ciento era aceptable si se cobra sobre el valor de escritura, pero sería excesivo si se cobra sobre el valor real; la mayoría de los agentes inmobiliarios consideran dicho impuesto demasiado alto
8) Publicidad
Cuando se inició la compraventa en 2011, la publicidad se limitaba a carteles en las casas e intercambios personales en lugares públicos, donde muchos compradores y vendedores se reunían. Ya en 2013, se observaba un progreso: el sitio de Internet EspacioCuba colgó 2,500 anuncios y tenía entre 30 y 40 clientes diarios.[lxxx] Revolico.com se convirtió en una de las vías principales para publicitar ofertas de ventas y demandas de compra; a mediados de 2013, habían anunciado 100,000 viviendas.[lxxxi] La televisión cubana comenzó a trasmitir anuncios de ventas.[lxxxii]
En 2014, la agencia de corredores Brokers House, licenciada por la oficina de impuestos, estableció su cuartel general en La Habana, y comenzó a publicar un boletín semanal, El Papelito.com, con dos páginas listando propiedades para compraventa, así como apartamentos para extranjeros y cubanos; su distribución inicial era libre, pero después introdujo un cargo. Además, ofrece asistencia legal y notarial para compras y ventas, con una comisión de 4 por ciento sobre el precio.[lxxxiii] No obstante, en el otoño de 2015, sólo 27 por ciento de los 25 entrevistados tenía acceso a Internet y el resto dependía de medios rudimentarios de publicidad, como “boca a boca” y carteles, mientras que 12 ciento demandó mejor acceso y servicio de Internet.
9) Regulaciones y burocracia
La venta de una vivienda requiere una previa inscripción o actualización en el registro de la propiedad y la transacción ha de ser hecha ante notario. El vendedor debe asegurarse que su vivienda está debidamente descrita en la escritura, en caso contrario, un arquitecto municipal debe realizar una inspección y hacer las correcciones necesarias en la escritura. Si todo está en orden, la escritura se registra en 15 días, prorrogables a 30 días si es necesario; el vendedor deberá llevar a cabo la venta dentro de ese período de tiempo.[lxxxiv] Los registros no estaban al día porque muy pocas personas se molestaban en inscribir sus hogares o actualizar sus condiciones. “No hay regulación legal que obligue a la gente a informar al registro nacional sobre modificaciones de construcción que ellos hacen, así que el registro urbano y el rural no se actualizaron”.[lxxxv] Además, había la tendencia a crear varios registros sin reglamento para su creación, organización y gestión, por lo tanto, “la información en muchas de ellas se duplica o es dispersa y fragmentada, lo que conspira contra la veracidad de su contenido”.[lxxxvi] Al 70 por ciento de los entrevistados en 2015, le tomó de uno a seis meses para completar el registro y al 30 por ciento entre siete y 12 meses.
Ambas partes han de comparecer ante notario, en el lugar donde está la vivienda. El vendedor debe presentar la escritura de propiedad y una certificación de la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad. El comprador deberá abrir una cuenta bancaria y obtener una certificación de que tiene el dinero para pagar por la transferencia de propiedad, hacerlo con un cheque de banco certificado, y jurar que no tiene otra vivienda y que el dinero para la compra fue obtenido legalmente.[lxxxvii] El 40 por ciento de los entrevistados en 2015, sobornó al notario para evitar largas colas y demoras.
Las normas legales para la propiedad y construcción de viviendas son complejas y dilatadas. Los residentes cubanos no pueden ser propietarios de más de dos viviendas (muy pocos tienen una segunda vivienda recreativa). Los cubanos que residen en el extranjero y visitan Cuba donde tienen familia, no pueden ser dueños, pero a menudo recurren a testaferros para la compra de viviendas, aunque esto es un delito.[lxxxviii] La solicitud para la construcción requiere ocho visitas a cuatro entidades estatales, que toma unos 132 días.[lxxxix] Juventud Rebelde invitó a sus lectores a preguntar a los expertos del Ministerio de Justicia; uno de ellos protestó sobre el tiempo que le tomó la cola para presentar la solicitud y sugirió que se habilitaran más horas de atención; el experto respondió que el servicio se había ampliado a dos veces a la semana, de diez horas, mientras que esperaban un horario más flexible.[xc]
Si el Estado concede un terreno, los beneficiarios deben iniciar la construcción dentro de un año, ampliable a uno más; si la construcción no se termina dentro de ese plazo, se cancela la concesión. Cuando hay una solicitud para la construcción de una vivienda encima de la azotea de un edificio, el solicitante debe presentar la escritura de propiedad en la oficina municipal del Instituto de Planificación Física (IPP) con los sellos requeridos, y el informe de resistencia hecho por un arquitecto local.[xci]
Un tercio de los 20 entrevistados (vendedores y compradores) en el año 2015 señaló la excesiva burocracia y papeleo como el problema más importante que enfrentan, y una proporción similar pidió una simplificación de los procedimientos para la compraventa de viviendas.
El director de notarías y registros civiles, Ola Lidia Pérez, ha dicho: “a veces se habla de un exceso de burocracia, pero hasta que la informática permita la comunicación electrónica entre notarios y registradores, no podemos funcionar sin documentos.”[xcii] Cierta simplificación del proceso comenzó en 2015, cuando las funciones de construcción previamente asignadas a las autoridades municipales fueron transferidas al IPP, entre ellas: la revisión de las solicitudes para verificar si cumplen con todos los requisitos de construcción; la evaluación de los planes de construcción por un arquitecto; la decisión final y la autorización de un certificado de habitabilidad. Además, varias de las agencias involucradas están coordinando sus funciones.
En 2011, se aprobó convertir en viviendas privadas, varios edificios estatales no utilizados porque son muy costosos de mantener y proteger; en 2012, se autorizó dicha conversión de 130 estructuras pertenecientes a los Ministerios de Salud y de Comercio Interior, así como a otras entidades del Estado. Tal conversión requiere aprobación del Ministerio de Economía y Planificación, evaluación por especialistas del IPP y la inscripción del edificio en el registro de la propiedad. Hay resistencia de muchos administradores a los que “no parece importar mucho si los edificios están generando gastos, y que el procedimiento fluya con la facilidad necesaria, por lo que mantienen sin usar un valioso capital de bienes raíces”.[xciii]
10) Hipotecas y Garantías Prendarias
Las hipotecas para financiar la construcción de viviendas y de residencias principales siguen prohibidas; sólo están disponibles para las segundas residencias de recreación y lotes baldíos. Tampoco hay bancos hipotecarios que emitan bonos que podrían aumentar considerablemente el crédito para la vivienda.[xciv] Las compras se hacen en efectivo, lo que limita enormemente el mercado; sólo son capaces de comprar los que reciben remesas extranjeras, cuentapropistas muy prósperos y los que han vendido una vivienda. En 2013, se reintrodujo la garantía colateral a un valor fijado por el mercado, respaldada por joyas, metales preciosos, maquinaria agrícola, ganado y cultivos.[xcv]
IV. Hallazgos y políticas para el futuro
Un serio obstáculo enfrentado en este estudio ha sido la falta de estadísticas de variables cruciales:
- el número total de viviendas destruidas por falta de mantenimiento, los huracanes y otros factores; [xcvi]
- el número de viviendas reparadas (se tiene el número de construcción anual de viviendas);
- la contribución del sector no estatal (cuentapropistas y CNA) a la construcción de viviendas;
- el número de transacciones (compraventas y donaciones) bajo la reforma de viviendas, particularmente desde el año 2015; y
- el valor de compraventa de viviendas entre 2011 y 2017 (subestimado debido a la sub-declaración impositiva).
Una economía centralmente planificada que estima rápidamente las viviendas afectadas por los huracanes debe ser capaz de suministrar la información faltante. Más aún, alguna data se ha recogido pero no se ha publicado, por ejemplo, los notarios tienen la información sobre las transacciones de vivienda y las pasan al Ministerio de Justicia, pero sólo se han publicado cifras esporádicas y contradictorias, y ninguna desde 2014. Por causa de este vacío clave, no es posible estimar algo tan simple como el valor de la construcción de viviendas en porcentaje del PIB o del ingreso de los hogares, mucho menos hacer cualquier análisis econométrico. A pesar de este obstáculo, los hallazgos importantes se resumen a continuación.
La reforma de 1960 facilitó la propiedad de una vivienda a cerca de 85 por ciento de la población cubana, probablemente la proporción más alta en América Latina, pero las deficiencias de la reforma más tarde desencadenaron una grave crisis habitacional.
Entre 2006 y 2017, la construcción de viviendas se abatió de 111,400 a 9,700 unidades y de 9,9 a 0,9 unidades por cada 1,000 habitantes. Además, la calidad se deterioró drásticamente. El déficit de vivienda oficial se fijó en 883,050 en 2017, pero los datos aquí analizados indican que es mayor. De 23 por ciento a 26 por ciento de la población carece de vivienda y al menos 30 por ciento vive en viviendas regulares o malas, que totalizan entre 53 por ciento a 59 por ciento.
Las principales causas de dichos problemas son internas: la escasez y los altos precios de materiales de construcción; la falta de mantenimiento del inventario existente; una asignación muy pequeña y decreciente de recursos presupuestarios a la vivienda; las exportaciones de cemento; las restricciones legales y la ineficiencia. Desde 2008, al menos cinco huracanes fuertes han provocado estragos; a pesar del esfuerzo realizado, muchas viviendas afectadas no han sido todavía reconstruidas ni reparadas.
La reforma de la vivienda 2011 y posteriores medidas procuran abordar los obstáculos explicados revirtiendo muchas de las antiguas políticas negativas: permite vender o comprar vivienda a precios de mercado; garantiza el derecho a la herencia así como la cesión de viviendas a familiares de emigrantes cubanos; reintroduce la hipoteca para una segunda residencia o lote vacío, así como la garantía prendaria; autoriza a la población a construir sus propias casas; libera la venta de materiales de construcción y sus precios para la población; otorga subsidios a los más necesitados (especialmente los afectados por los huracanes) así como microcréditos para construir o reparar viviendas; autoriza agentes de bienes raíces; convierte edificios del Estado en viviendas privadas y ha vendido edificios estatales no finalizados a individuos para que las completen dentro de un período; aprueba el alquiler de casas o habitaciones privadas a los turistas; y alienta la inscripción y actualización del registro de la propiedad. Todas estas medidas han generado un auge en la construcción y reparación privadas (mientras que la construcción estatal se ha reducido de forma notable) que ahora representan 58 por ciento de la construcción total.
Por otra parte, subsisten muchas restricciones, y medidas recientes parecen detener o revertir los avances logrados. Los procedimientos para vender/comprar una casa o construirla, así como para obtener un subsidio, son extremadamente burocráticos y prolongados (requieren de seis a ocho visitas o acciones) convirtiéndose en desincentivos para esas actividades. Se fija un plazo para utilizar el subsidio, pero a veces no puede cumplirse y el subsidio debe ser devuelto al Estado; se han encontrado errores y favoritismo en la concesión de los subsidios; se desperdician substanciales salarios estales para conceder subsidios relativamente pequeños; los materiales de construcción a menudo no están disponibles, por lo tanto, alargan el tiempo para construir o reparar una vivienda; los sobornos son frecuentes para agilizar el procedimiento.
Se permite solo una casa como residencia principal y una segunda para recreación (muy pocas personas tienen la última); está prohibida la inversión foránea en la vivienda; los extranjeros que no son residentes permanentes no pueden comprar una vivienda (salvo cuando son miembros de un club de golf); no se permiten hipotecas para comprar una residencia principal y no hay bancos que emitan bonos hipotecarios (el microcrédito es insuficiente).
Los muy bajos ingresos de la población y los precios bastante altos son obstáculos importantes para comprar una vivienda; a los arquitectos se les prohíbe trabajar por cuenta propia en su profesión (la infracción de esta norma resulta en la confiscación de la microempresa que lo contrata); a pesar de la expansión de la publicidad, sólo una minoría tiene acceso a Internet. En 2017, el número de agencias de bienes raíces fue cortado a la mitad porque realizaban actividades —legales en la mayoría de los países del mundo— que las autoridades cubanas consideran como “irregularidades e infracciones”; la licencia de “agente inmobiliario” se suspendió hasta que tales irregularidades se corrijan; los impuestos de compraventa de viviendas se han incrementado sustancialmente.
Mejores resultados se han logrado en China, otro país socialista bajo el gobierno del partido comunista, que ha tenido una política de vivienda mucho más flexible que la de Cuba. La ley de propiedad china, de 2007, permite a los inversionistas nacionales y extranjeros hacer construcciones en terrenos propiedad del Estado y, una vez terminadas, concede el derecho a vender, arrendar e hipotecar por 70 años (renovables automáticamente para los residentes) y 40-50 años para empresas industriales y comerciales. En Pekín, una familia residente puede comprar dos casas y, si tienen un hijo 18 años de edad, pueden comprar otras dos, para un total de cuatro; no existe limitación para el uso comercial. Los extranjeros residentes permanentes no tienen restricciones para construir y poseer casas propias, mientras que los grandes grupos internacionales (Blackstone, Morgan Stanley y Goldman Sachs) tienen sucursales de bienes raíces en China.[xcvii] Se debe notar, sin embargo, que estas políticas han creado una burbuja inmobiliaria, largamente debida a la especulación, que ha disparado los precios.[xcviii]
El modelo chino parece ahora inconcebible, pero Cuba podría eliminar o liberalizar muchas de las restricciones que son un impedimento para el desarrollo de la vivienda. Para resolver el déficit oficial de 883,050 viviendas, el gobierno tendría que construir 44,000 unidades anuales en los próximos 20 años, algo improbable. La solución obvia es, por tanto, dar más apoyo a la construcción y reparación de viviendas privadas. La erradicación o simplificación de los procedimientos excesivamente burocráticos para autorizar la construcción privada, subsidios, etc., generaría un ahorro significativo en los salarios estatales, el cual podría ser utilizado para otorgar más microcréditos y subsidios. Debería de experimentarse con el modelo progresivo y flexible, propuesto en Cuba, para reducir costos y mejorar la calidad de la vivienda.[xcix]
El impuesto del 4 por ciento sobre el valor real de la venta de viviendas se podría reducir a la mitad, alentando a pagar tal impuesto y, por lo tanto, reduciendo las inspecciones del Estado y la burocracia. Permitiendo legalmente que los cubanos en el extranjero inviertan en vivienda para sus familiares en Cuba, infundiría certidumbre en una práctica que ahora es ilegal y arriesgada. Habría también que autorizar a ONG internacionales especializadas en viviendas de bajo costo que ayuden a los cubanos. Otras medidas serían dar más libertad a los corredores de bienes raíces, más acceso a Internet y permitir a los arquitectos trabajar en el sector privado.
Pero el meollo del problema es incrementar la producción y el crecimiento económico que languidecen hace años y, para ello, es imprescindible acelerar y profundizar las reformas estructurales que se han estancado y, en algunos casos, revertido. De no aplicarse estas políticas, la actual crisis de la vivienda empeorará, lacerando aún más al pueblo cubano.
Aclaración: Solo el autor es responsable del ensayo, pero agradece su revisión detallada, útiles comentarios y suministro de trabajos cubanos a la doctora Mayra Espina.
Publicado orginalmente en: CubaPosible
Notas
[i] Véase entre otros, Patricia Gazmuri, “Reflexiones sobre algunas peculiaridades del crecimiento poblacional en relación con la familia y la demanda de viviendas”, La Habana, CLACSO, 2004; Carmelo Mesa-Lago, Cuba en la Era de Raúl Castro: Reformas Económico-Sociales y sus Efectos (Madrid: Editorial Colibrí, 2012); Aida Atienza, “Principales desafíos de la vivienda en Cuba”, Investigaciones Económicas, No. 2, 2015.
[ii] En la segunda mitad de la década del 80, el gobierno autorizó la construcción privada de una casa por personas y de viviendas para familias por las cooperativas, generando un boom de viviendas, dos-tercios de las cuales eran privadas.
[iii] Para detalles en la reforma urbana de 1960 ver Carmelo Mesa-Lago, Buscando un Modelo Económico en América Latina ¿Mercado, Socialista o Mixto? Chile, Cuba y Costa Rica (Caracas: Nueva Sociedad/Universidad Internacional de la Florida, 2002).
[iv] Decreto Ley No. 288, 22 noviembre 2011.
[v] Parte de los materiales de este ensayo proviene de Carmelo Mesa-Lago, Roberto Veiga, Lenier González, Sofía Vera y Aníbal Pérez-Liñán, Voces del Cambio en el Emergente Sector no Estatal en Cuba (La Habana: Cuba Posible, 2016). Este ensayo tiene una organización diferente, expande y actualiza de manera significativa las estadísticas, y agrega nuevos materiales—especialmente cubanos—y legislación hasta noviembre de 2017.
[vi] Mesa-Lago y otros, Voces del Cambio, capítulo 5, sección II. Todas las citas de este libro en el texto provienen de esta fuente.
[vii] La construcción de viviendas promedió 30.000 anuales entre 2000 y 2005, solo 27% del número en 2006.
[viii] EFE, 12 julio, 2017.
[ix] Juventud Rebelde, 9 julio, 2008.
[x] Carmelo Mesa-Lago and Jorge Pérez-López, Cuba under Raul Castro: Assessing the Reforms (Boulder-London: Lynne Rienner Publishers, 2013).
[xi] Sergio Díaz-Briquets, “The Enduring Cuban Housing Crisis: The Impact of Hurricanes,” Cuba in Transition (Miami: Association of the Study of the Cuban Economy, 2009): 429-441. El argumenta de manera persuasiva, que la emigración masiva ha aliviado el déficit habitacional.
[xii] EFE, 12 julio, 2017.
[xiii] Juventud Rebelde, 9 julio, 2008.
[xiv] Además, el Censo encontró que casi la mitad de las viviendas sufrían filtraciones y que un promedio de 30,6 por ciento de la población en las cuatro provincias con el mayor déficit habitacional, vivía en viviendas deterioradas; en Holguín ascendía al 40 por ciento.
[xv] Claudio Acioly y otros, “Perfil de la vivienda en Cuba”, La Habana, UN-Hábitat, 2014.
[xvi] Hurón Azul, 11 febrero, 2009.
[xvii] Marcelo Martín Herrera, Documental “Elena”, exhibido por ICAIC, La Habana, abril, 2013.
[xviii] The Miami Herald, 18, 26 y 28 de enero, 2012.
[xix] Juventud Rebelde, 3 agosto3, 2008.
[xx] Juventud Rebelde, 28 agosto, 2010.
[xxi] Acioly y otros, 2014.
[xxii] Karelia Vázquez, “Manual para comprar casa en Cuba”, El País, 13 octubre, 2015; Revolico.com, 23 febrero, 2016.
[xxiii] Acioyl y otros, cit.
[xxiv] Dimas Castellanos, “Havana is Collapsing”, Diario de Cuba, 4 mayo, 2017.
[xxv] Acioly y otros, 2014.
[xxvi] Oficina Nacional de Estadísticas e Información (ONEI), Anuario Estadístico de Cuba 2016 (La Habana: 2017). Ver también Acyoli y otros, 2014.
[xxvii] Cuba tiene dos monedas en circulación: el CUP (peso nacional) y el CUC (peso convertible), este último equivale a 0.87 centavos de dólar; un CUC=25 CUP.
[xxviii] Daniel Benítez, “Cuba Housing Situation”, Havana Times, 9 julio, 2013; Marino Murillo, “Informe a la Asamblea Nacional”, Granma, 5 y 8 de julio, 2013.
[xxix] Granma, 3 marzo, 2014.
[xxx] Juventud Rebelde, 12 marzo, 2014.
[xxxi] Granma, 8 enero, 2015.
[xxxii] Reinaldo Escobar, “El futuro se construye con cemento, pero no hay”, 14ymedio, 26 mayo, 2017.
[xxxiii] Acioyl y otros, 2014.
[xxxiv] Raúl terminó con las microbrigadas de construcción en 2011.
[xxxv] Mesa-Lago, 2000; Granma, 21 mayo, 2010; Raúl Castro, “Discurso en la Clausura del VI Congreso del PCC”, Granma, 19 abril, 2011.
[xxxvi] José A. Rodríguez, Director de Inspección Estatal, CubaDebate, 6 julio, 2016.
[xxxvii] ONEI, Informe Final del Censo de Población y Viviendas 2012 (La Habana: 2013).
[xxxviii] Díaz-Briquets, 2017, contrasta los Lineamientos del PCC con la legislación promulgada en 2011-2017.
[xxxix] Marino A. Murillo, “Resultados económicos del año 2010 y el plan de la economía para 2010”, Granma, 23 diciembre, 2010.
[xl] En 2011, las ventas solo cumplieron 15,6 por ciento de las metas y los precios eran muy altos (un marco de acero para ventana costaba el equivalente de dos salarios medios mensuales), un problema reconocido por el presidente Raúl Castro, 2011.
[xli] Decreto-Ley 288, 22 noviembre, 2011.
[xlii] Mayra Espina sostiene que este derecho existía antes de 2011. En 20 entrevistas tomadas en 2015 entre compradores y vendedores de viviendas, ninguno tenía una segunda vivienda.
[xliii] Decreto-Ley 288, 22 noviembre, 2011.
[xliv] Decreto-Ley 322, 31 julio, 2014.
[xlv] Circular 265, abril 2013; Philips Peters, Cuba’ New Real Estate Market (Washington DC: Brookings Institution, 2014).
[xlvi] Ministerio del Interior (MININT), Resolución 4, mayo 2014.
[xlvii] “En la Reunión del Consejo de Ministros… fueron aprobadas cinco medidas relacionadas con la vivienda”, Granma, 30 noviembre, 2014.
[xlviii] Gaceta Oficial, 11 abril, 2017.
[xlix] Decreto-Ley 322, 2014.
[l] Consejo de Ministros, Acuerdo 8,089, 11 mayo, 2017.
[li] Emilio Morales, Estudio sobre real estate en el mercado cubano, Informe anual, 2015 (Miami: The Cuban Consulting Group, 2016).
[lii] Emilio Morales, “Crecen las ventas, bajan los precios, pero todavía el mercado inmobiliario está a bajo perfil” (Miami: The Havana Consulting Group, 2014); Peters, 2014.
[liii] Peters, 2014.
[liv] EFE, 11 mayo, 2013.
[lv] Acioly y otros, 2014.
[lvi] Emilio Morales y Joseph Scarpaci, “Mercado inmobiliario en Cuba: El boom de la especulación” (Miami: The Havana Consulting Group, May 2013); Reuters, 20 marzo, 2013; ONEI, Anuario Estadístico de Cuba 2015, 2016.
[lvii] Dayra Gelabert y Dania González, “Vivienda social progresiva en zonas urbanas centrales de La Habana”, La Habana, sin fecha. Véase también Gina Rey, “Los retos del hábitat social en Cuba”, Cuba Siglo XXI, agosto, 2017.
[lviii] Morales y Scarpaci, 2013.
[lix] John Arlidge, “Cuba Home of the World Oddest Property Market”, Financial Times, 21 junio, 2013; Associated Press, 30 abril, 2013; Benítez, 2013.
[lx] En 20 entrevistas tomadas en 2015: el precio de 90 por ciento de las viviendas oscilaba entre 5.000 y 20.000 CUC, y solo 10 por ciento entre 21.000 y 30.000 CUC. El precio promedio de las viviendas vendidas fue 15.450 CUC, y el de las compradas 12.700 CUC. Mientras mejor el barrio más alto el precio.
[lxi] Morales, 2014.
[lxii] Morales, 2016.
[lxiii] Ernesto Pérez Chang, “En el mercado inmobiliario de Cuba la gran fiebre de ventas ya pasó”, Cubanet, 15 abril, 2017.
[lxiv] Ministerio de la Construcción, Orientaciones, 4 agosto, 2017.
[lxv] “Inmobiliarias: entre cierres y restricciones”, Diario de Cuba, 28 enero, 2017.
[lxvi] Consejo de Ministros, Acuerdo 7,387, 6 mayo, 2013; Granma, 6 mayo, 2013.
[lxvii] Delia Reyes, “Subsidios: sin margen para el error”, Bohemia, 20 enero, 2016.
[lxviii] EFE, 12 julio, 2017.
[lxix] Diario de Cuba, 4 julio, 2016.
[lxx] Cinthya García, José Rigual y Alianet Beltrán, “La odisea de los subsidios para la vivienda en Cuba”, CubaDebate, 27 junio, 2017; Consejo de Ministros, 2017
[lxxi] Resolución del Ministerio de Finanzas 645, septiembre 2017 y Resolución 700, septiembre 2017.
[lxxii] Francisco Mayobre, Vice-Presidente del Banco Central de Cuba, Agencia Cubana de Noticias, 20 octubre, 2017.
[lxxiii] Reyes, 2016; ver también Murillo, 2013; Reuters, 20 marzo, 2013; Granma, 4 octubre, 2013.
[lxxiv] Peters, 2014.
[lxxv] Consejo de Ministros, 2014.
[lxxvi] Supóngase que el valor del inmueble en la escritura es 20.000 CUC pero realmente se ha comprado por 40.000 CUC; el impuesto del 4 por ciento sería de 800 CUC en el primer caso, pero 1.600 CUC en el segundo
[lxxvii] Consejo de Ministros, 2014. El nuevo valor referencial controla un viejo problema: el precio de una vivienda adquirida después de pagar por 20 años de renta al Estado fue fijado en 10 por ciento del salario, creando serias distorsiones en su valor.
[lxxviii] Onaysis Fonticoba, “Agricultura: aciertos y dificultades”, Granma, 4 julio, 2015; Reinaldo Escobar, “Sube el gasto fiscal sobre la compraventa de viviendas”, 14ymedio, 15 mayo, 2017.
[lxxix] Decreto-Ley 342, 11 abril, 2017.
[lxxx] Associated Press, 30 abril, 2013.
[lxxxi] Morales y Scarpaci, 2013.
[lxxxii] Arlidge, 2013; Granma, 11 julio, 2013.
[lxxxiii] Regina Coyula, “Los papeles de El Papelito”, 14ymedio, 26 junio, 2014.
[lxxxiv] Decreto-Ley 288, 2011.
[lxxxv] Granma, 3 marzo, 2014.
[lxxxvi] Granma, 19 diciembre, 2014.
[lxxxvii] Fonticoba, 2015.
[lxxxviii] En diciembre 2015, 20 viviendas fueron confiscadas porque sus dueños no eran realmente cubanos sino italianos, rusos, chinos o españoles.
[lxxxix] Granma, 8 julio, 2013.
[xc] Juventud Rebelde, 5 abril, 2014.
[xci] Decreto-Ley 322, 2014.
[xcii] Fonticoba, 2015.
[xciii] Granma, 19 febrero, 2014.
[xciv] Morales y Scarpaci, 2013; Reuters, 20 marzo, 2013.
[xcv] Banco Central de Cuba, Instrucción 1, 7 febrero, 2013.
[xcvi] El Censo de Población y Viviendas de 2012 (pregunta 6) preguntó los problemas enfrentados por los entrevistados, incluyendo si habían sufrido un colapso parcial, goteras, rajaduras, madera podrida, etc. Las respuestas no han sido publicadas.
[xcvii] José M. Palli, “Superficie and usufruct rights in Cuba: Are they really insurable rights?”, Cuba in Transition (Miami: ASCE, 2013); Mao Xianglin, información proporcionada al autor, Pekín, 8 noviembre, 2013 y 20 septiembre, 2017.
[xcviii] Xinling Wang, “Can China fix its housing bubble?”, The Diplomat, 6 septiembre, 2017.
[xcix] Para otras recomendaciones ver Acioly y otros, 2014.
